第三十四章 LDKに惑わされるな

※LDKとは・・・リビングとダイニングと、キッチンのこと

３LDKは、3つの洋室（和室）とリビングダイニングキッチンがついていますよということを表している。〇DKという場合もある。

このLDK,１LD<2LDK＜３LDKと大きくなっていくのが基本だが、大きな１LDKなどもあるので、一概には大きさは分からない。ここが今日のポイント。

　大きさでいえば、「専有面積」という部分だけ見て判断するべきです。１LDKはおおまかに約25㎡、２LDKで50㎡台、３LDKで70㎡前後というイメージがあるので、そこに先入観ができます。一応、念のため専有面積とはどこを測っているか説明すると、玄関ドアの外やバルコニーや庭は入らず。壁の中心線で測定しています。壁の厚みが半分入り、柱の一部も面積にカウントされる。メーターボックスは入らない。パイプスペースは含む。基本はそのような形です。

　これから話したいのは、間の部分、２LDKと３LDKのアイダの2.5LDK的な間取り。間数だけを重視した狭小な間取りが多く沸いて存在していること。狭い３LDKもどきが多くあるので、少し警告を含めて話をしたい。

　例えば２LDKで65㎡ある間取りもあれば、３LDKで65㎡の間取りもある。部屋が３つ入ればどんな大きさでも３LDKは可能である。２LDKで大きな収納付きの間取りも魅力だが、３LDKの65㎡は他の70㎡くらいの３LDKと比べると圧倒的に安くなり価格的に魅力的だろう。デベロッパーとしては、３LDKの方が広いと感じてもらえやすいので、小さくても３LDKをまずは目指してプランを作るというのがセオリーです。そこに顧客の暮らしやすさはあるのか、売り易いだけではないのかという疑問が沸くのです。２Lでも３Lでも大きさは一緒なので、どこかが違う。

３LDKでも洋室が3畳ですというと目立って狭く思われるので、ある程度の畳数をキープしたい。4.5畳、5畳、5.8畳などといった、他の70㎡前後のしっかりした３LDKとほとんど変わりませんという見た目を重視する。その代わり、どこを減らすかといえば、収納の容量になります。やはり少ないものが多い。ウオークインクローゼットはあるが小さいとか。３LDK同志で比べると、洋室の数値は同じくらいでも、収納に圧倒的な違いがでることが多いのです。

　昨今、建設費の増加で、マンション価格は上昇し、そのため圧縮した間取りが多く生み出されました。同じ３LDKでも70㎡と69㎡で数百万の違いが出るエリアがありますので、気にしなければ安い方が売れやすいのです。そこで、更に価格上昇局面になると、67…64…62㎡の３LDKが登場してくるのは想像できますでしょう。

　カスタマーにとって部屋が広ければいいのだろうか？収納が狭いと物が部屋に出てきてしまうので、本棚などを置いたりすれば狭くなる。収納は大事なので、間数と畳数に惑わされず、間数が３つ要らないのであれば収納重視の２LDKの方が住みやすいことも念頭に置いておきたいところです。価格の安さに惑わされて、住みやすさよりも売り易さを重視したプランが住みやすいとは限りません。

　印象操作で、3LDKの方が大きい、65㎡は安いということで、２LDKとのはざまのこの絶妙に狭い62㎡から65㎡あたりが沢山出てきてトレンドになることが懸念されます。沢山でていると、今流行りですからと言ってくる営業マンも出てくるでしょう。収納は大事と覚えておいて、冷静に考えていただければ、どのくらい必要なのか見えてくると思います。

　という㎡とLDKの話でした。ちなみに、㎡とともに出てくる「坪」がある。

㎡と単位が違うだけで、公式は「坪＝㎡×0.3025」で出ます。

例　70㎡×0.3025＝21.175坪

　　20坪÷0.3025=66.115㎡

坪単価という言葉が専門家の間では出てきます。平均して一坪あたりいくらかということでエリアの平均価格を出し比較する際に用いられます。

例）３LDK　70㎡　6000万の物件の、坪単価は幾らでしょうか。

6000万÷70÷0.3025＝283万←坪単価

坪単価283万のエリアで、80㎡、60㎡だといくらくらいだろうかということが予想ができる。

80㎡×283万×0.3025　＝6848.6万

60㎡×283万×0.3025　＝5136.5万

※向きや階数、角住戸かどうかがあるので大きく変化します。

下に例をもう一つ挙げます。このような時に使います。

A物件は73㎡　6300万

B物件は69㎡　5950万

どちらが割安かということが知りたいときに使います。

Ａ　　6300÷73÷0.3025＝285.29

Ｂ　　5950÷69÷0.3025＝285.06

坪単価でみるとＢの方が割安みたいですね。

これに、階数、方位、駅からの距離、分数、明るさ、車の交通量などを考えないといけませんから、家探しって大変ですね。頑張ってください。

それではまた次回。

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